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  仲量联行发布广州房地产市场2016年度回顾与2017年展望报告,报告显示广州优质零售物业市场2016年整体租赁需求依旧疲软,零售商扩张意愿渐趋保守;购物中心(专题阅读)持续进行业态调整,需要提供优质体验类元素吸引消费者;整体租金与上年度基本持平,但资本值上扬。预计2017年广州零售业发展还将以稳定为主,预计未来一年将新增30万平方米优质零售物业面积,受此影响,2017年广州零售业空置率不会迅速下降,将逐步降低至3%-4%水平,租金的增长预期也将趋于保守,预计增幅甚微。

  整体需求疲软 零售商扩张意愿渐趋保守

  仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明指出,2016年广州市社会消费品零售总额的整体增速仍然缓慢,很多零售商本年度的销售业绩也相应平淡,导致零售业整体租赁需求依旧疲软。过去一年,体验类行业依然是租赁需求的主要推动力所在,优质零售物业中规划给此类用途的空间普遍有较高出租率。然而受整体需求疲软影响,尤其是中端的服饰类零售品牌,它们在广州市场扩张的速度较之前有所减慢甚至缩减。尽管如此,本年度依然有Apple Store、Tesla、Bottega Veneta、Hollister、Weekend by Max Mara、Line Friends Café & Store等在内的不少国际品牌首次进入广州市场。

  调整持续进行 提供优质体验吸引消费者

  郭伟明表示,调整及吸引新租户入驻仍然是众多优秀零售物业的主题,而如何吸引更多人流前往则更是核心问题所在。在电商压力及消费升级双重背景下,中低端服饰零售实体店铺竞争力大幅下降,因此,不少购物中心进一步积极地进行调整,吸引更多体验类租户进驻,通过为购物者提供良好的整体购物体验,吸引消费者前来消费。

  空置率年末爬升 四季度推高至4.6%

  郭伟明还表示,受大量新增供应入市影响,全市优质购物中心平均空置率年末快速爬升,四季度被推高至4.6%,较去年底增加2.5个百分点。珠江新城和天河路的新优质零售物业供应较多,这些区位优越的新项目在地理位置和定位方面相近,而它们的中高端品牌目标租户们当前处于需求疲软情况,从而加剧这些购物中心之间的竞争。 高度的同质化竞争,促使这些新项目开业率不尽如理想,空置率比原本预计的要高。

  租金与上年度基本持平 资本值上扬

  郭伟明还指出本年度广州租金增长整体平稳,全市增长势头有所放缓。由于新一代消费者对消费的概念已不单纯满足于购买商品本身,而老城区传统商圈中的成熟购物中心在提供消费体验方面不如新的购物中心和区域社区型购物中心,因此传统商圈的老龄购物中心对年轻消费者的吸引力日渐下滑,导致租金压力加大。2016年第四季度广州优质零售物业整体平均租金环比及同比仅分别上涨0.2%及0.7%。

  尽管租金增长放缓,不少国内零售物业开发商和机构性投资者仍积极拓展广州市场,对拥有稳定现金流的成熟项目积极进行接触问询,市场氛围较为热络,业主方面对要价也相对强硬,全市优质零售物业资本值有所上升。

  2017广州零售市场维持稳定发展 租金增幅甚微

  鉴于2017年整体经济发展局面平稳的预期,郭伟明预计广州零售总额发展增速不会有迅猛回升,加之电商对实体类零售商的压力持续存在,预料零售商对短期未来发展规划将仍持保守态度,尤其是服饰类零售商,由于其销售额下滑对利润产生压力,因此对扩张开店会变得更加谨慎,国内外中高端服饰品牌快速扩张的脚步可能会稍缓下来。

  从政策层面而言,在2016年11月11日发布的《国务院办公厅关于推动实体零售创新转型的意见》中提出政府将强化政策支持,鼓励线上线下的融合之余也建议促进消费体验的提升,通过丰富购物体验来吸引消费者。除此之外,来自汇率方面的影响也使得境外购物变得不如以往吸引,对部分实体零售商的销售有正面影响。因此,尽管短期内整体需求回弹可能性较低以及来自电商和跨境购物的压力仍旧存在,广州零售业在2017年的发展预计会以稳定为主。

  供应方面,郭伟明预计未来一年广州市场将出现约30万平方米的新增优质零售物业面积,由于这一波新增供应体量不小,再加上2016年第四季度的三处新增供应尚需时间消化,预期2017年的空置率不会很快下降,而是会逐步降低至3%-4%。因此,我们对租金的增长预期仍偏保守,预计增幅甚微。

  投资市场方面,国内长期稳健型投资者对零售物业的兴趣不减,并且可售的优质成熟物业仍有限,预计卖家资本值立场软化几率较小,整体收益率相应轻微下调。

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